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“棚改未退,旧改已来”?
随着棚改接近尾声,旧改马上接棒,中国楼市就这么安排上了?房价又要起飞了?
到底什么是“旧改”?
6月19日,国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”,这就是我们所说的“旧改”。
文件指出:老旧小区改造涉及居民上亿人,能够促进住户户内改造并带动消费。可以说旧改既是一个民生工程又是一个发展工程,影响人群广泛,据专家预估投资体量可能高达4万亿。
今天主要跟大家聊聊“旧改”会不会成为下一个棚改?对房地产会造成什么影响?
“旧改”不是“棚改”
先说结论:“旧改”不会成为“棚改”。
这两种改造是有区别的:
*:改造形式不同
棚改属于拆了重建,而旧改属于小修小补。
“旧改”政策,更多的和我们装修房子,翻修房子的意思差不多,和棚改的推了重盖,体量完全不同。
按照相关文件:旧改主要是重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。在小区改造基础上,引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
给大家举个例子:我们买了一件衣服,穿了两年发现纽扣掉了,那我们重新缝一个就可以了,这就相当于“旧改”,而棚改相当于我们买了衣服,穿了一段时间后发现漏了一个大洞,只能扔掉重新再买一件。本质上是有区别的。
退一万步讲,即便是“旧改”涉及整体拆迁改造,那也是极少极少的一部分,和棚改的量级完全不一样。
总之,投资的体量和规模完全赶不上棚改,而且这些旧改的居民,也不会被推向市场,不会新增购房需求。
第二:资金来源不同
棚改的资金来源主要是央行PLS贷款和地方债。棚改能成为楼市发动机的根本原因其实并不是大拆大建,而是有定向放水的强力支持。
而旧改的资金来源主要为中央补助为基础,剩下的是社会力量、居民等自己出钱。
要服从市场化运作的商业逻辑,财政补贴力度并不会太大,而且更多的很可能是居民自己补贴花钱改造,商业效益并没有太高。目前来看,老旧小区改造,目前走的还是民生工程的路线,意在稳定投资和提振消费,而非刺激房价。
旧改有什么影响?
旧改对楼市会带来什么影响?
总体看下来,旧改并不会对楼市造成太大的影响,原因主要为几方面:
一、旧改无论是小修小补还是大拆大建,都难以制造大量的新增需求。
此次旧改规模没有棚改大,并不会像棚改货币化一样,释放大量的需求,没有货币补贴的刺激,没有拆迁户带资入场,也很难搅热楼市。
并且随着政府“房住不炒”、“稳定楼市”的政策进一步加强,想要通过“旧改”的朋友可以清醒一点了,这是不可能的事。
二、有利于主城区的价值回升,租金提升。
一般现在的主城区的房子都是比较老旧的房,水电煤、供暖等都多多少少会出现问题,包括配套设施:电梯、应急车道等都不完备,物业和绿化也都有问题。而这次“旧改”的升级改造,也可以提高居民的生活品质,自然房价会有所提升,租金也会有所提高。
一线城市的这些老旧小区的住户们是绝对受益的,毕竟,现在在一线城市,土地供应比较少,每到有土地上市,价格也是蹭蹭蹭的上涨,这回旧改存量房的入市,不仅有利于稳定房价,还让更多的老破小有了卖出的可能。
但对于三四线城市的老破小来说,我认为并不是很乐观,本身三四线城市的棚改后遗症就很大,库存压力就已经在攀升,旧改后更多房源入市,对于三四线城市来说房价不容乐观。
三、更好地遏制房地产粗放开发以及平衡市场供给。
目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,量大面广,如此庞大住房体量再次盘活,市场对于新楼盘的需求一定会相应减少。
很多改善型用户的选择面也加宽了,之前大家都不愿意买的老破小,价格又高、品质又差,这次改造结束之后,愿意购买或持有这类住房的老百姓一定会增加。
改还是不改?
说到*后,那如果是我们自己的老旧小区,到底是改还是不改呢?
我觉得整体来说还是要改的。
如果是抱着房子*的目的,改一改其实也是可以的,不过前提也要参考一下当地的二手房市场,能出手才是*要务。
如果不出手,有余钱也是可以改一改的,能够让生活品质提升,自己住着更舒服也是个不错的选择。
你对“旧改”有什么自己的想法?欢迎留言互动哦~